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   1 #+date: <2023-09-02 16:01:16+08:00>
   2 #+filetags: :economics:Australia:Belgium:
   3 #+title: House price evolution.
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   5 Back in May 2022, [[file:monetary policy and mortgage products][I made a bet]]
   6 Australian house prices would decline relative to Belgian ones, and the
   7 Australian cash rate wouldn't grow as high as the Euro-zone one. On that
   8 day, the RBA had lifted the Australian cash rate from the historical low
   9 of 0.10% to 0.35%. Today, that rate stands at 4.10%, with the latest
  10 increase in a series of 12 having happened at the start of June 2023 -
  11 an increase of 4%pt.
  12
  13 The European central bank in the mean time has raised its main
  14 refinancing operations rate 9 times since July 2022 from 0% to 4.25% at
  15 the start of August 2023, an increase of 4.25%pt.
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  17 Both the Australian and the Belgian government have statistical offices
  18 publishing median house prices. The way these are tracked varies
  19 slightly between the countries. In Belgium, Statbel publishes median
  20 prices for 3 types of residential dwellings every quarter, and the
  21 corresponding number of transactions that happened for each of these.
  22 The Australian Bureau of Statistics on the other hand publishes a median
  23 residential dwelling price every month, which is based on a
  24 stratification by dwellings type taken from the census which happens
  25 every 4 years.
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  27 #+CAPTION: Table with evolution of house prices
  28 #+ATTR_HTML: :class img-fluid :alt Table with evolution of house prices
  29 [[file:../assets/house-price-evolution-table.png]]
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  31 Of course, the AUD/EUR exchange rate needs to be taken into account as
  32 well. I've adjusted the prices using the weighted average monthly
  33 exchange rate. This way, we can compare the price evolution in a way
  34 that takes into account the evolving difference in purchasing power
  35 between the currencies of the 2 nations.
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  37 #+CAPTION: Plot with evolution of house prices in EUR
  38 #+ATTR_HTML: :class img-fluid :alt Plot with evolution of house prices in EUR
  39 [[file:../assets/house-price-evolution-plot.png]]
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  41 Comparing the first 3 months of 2021 to the first 3 months of 2023, the
  42 relative price of an Australian residential dwelling has gone to 92% of
  43 what it was when compared to its Belgian equivalent. If the starting
  44 point is Q1 2022, just before the rates started going up, the difference
  45 is an even starker 16% relative decline in price!
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  47 So far, both bets seem to have been correct - house prices in Australia
  48 have significantly gone down relative to the Belgian ones since the
  49 interest rate hikes started, and the cash rate in Europe, which started
  50 slightly lower than the one in Australia, has already surpassed it.